La paradoja de los préstamos hipotecarios por más del 80%

Ante las restricciones que la banca ha impuesto en el otorgamiento de las hipotecas, lo lógico sería pensar que aquellos préstamos hipotecarios por más del 80% del valor de la vivienda estarían en franco descenso. Para mayor sorpresa, estos no han disminuido, sino que han aumentado considerablemente en términos porcentuales.

La razón es que las instituciones de crédito, utilizando unas prácticas que muchos constructores consideran contrarias a la libre competencia, en concreto un abuso de posición dominante, están promocionando la venta de sus propios inmuebles (que han ingresado en sus patrimonios ya sea por ejecuciones hipotecarias a clientes individuales o mediante daciones en pago de las grandes inmobiliarias), otorgando préstamos de hasta del 100% del valor del inmueble, más gastos e impuestos. De hecho, hay quienes afirman que algunos bancos o cajas conceden prácticamente sólo estos tipos de créditos.

Paralelamente, dado que durante varios años previos a la crisis, era usual la concesión de préstamos hipotecarios por el 100% del valor del inmueble, siempre que el prestatario tuviese capacidad de pago, y puesto que los precios de las viviendas han bajado en este periodo significativamente, se calcula que existen al menos un cuarto de millón de hipotecas cuyo saldo vivo (la deuda que falta por cancelar) es superior al valor de mercado del inmueble que le sirve de garantía.

Esto significa que si se ejecuta la garantía y el banco se adjudica la vivienda por el 60% de su valor de tasación, el prestatario continuará debiéndole a aquel al menos un 40% del valor del inmueble, que la institución financiera puede cobrar contra el resto del patrimonio del deudor, incluyendo sus salarios (aunque una parte de éstos sea inembargable).

Dicha circunstancia hace más difícil una eventual reforma legal que estipule la dación en pago obligatoria, por el lobby tan fuerte de las entidades crediticias, que seguramente sacarán cuentas y dirán ¿Por qué aceptar un inmueble y cancelar la deuda, si con la ley actual igualmente nos quedamos con la vivienda y una acreencia eterna contra el prestatario?

Hipoteca Joven de Caja Burgos

La Caja de Ahorros Municipal de Burgos, con el nombre comercial de Caja Burgos, aunque concentra su actividad en esta provincia tiene oficinas en otras 10 cercanas. Adicionalmente, forma parte de Banca Cívica, el SIP integrado además por Caja Navarra, CajaSol y CajaCanarias, que juntas ofrecen servicios en más de mil 440 oficinas, con cerca de 9 mil empleados y activos por 72 mil millones de euros.

Aunque están en proceso de integración, cada caja ha conservado su marca y mantiene ciertos productos propios. En el caso de Caja Burgos, uno de ellos es la Hipoteca Joven, dirigida a personas menores de 35 años y mayores de 18. empadronadas en la provincia.

Este préstamo hipotecario tiene como finalidad la adquisición de una vivienda habitual en la Provincia, al igual que sucede con la mayoría de estos créditos auspiciados por los gobiernos locales.

Tiene una tasa de interés mixta. Los primeros dos años es una tasa fija del 2,80%; los siguientes 5 años una tasa variable de euribor más 1%, pero este diferencial puede disminuirse hasta el 0,60% si se contratan los siguientes productos: domiciliación de nómina, tarjeta de crédito, seguro de vida y seguro de hogar. El resto del periodo la tasa es de euribor más 1,20%, que igualmente puede bajarse a 0,60% si se contratan, además de los productos mencionados, un seguro de auto o motocicleta y un plan de pensiones.

La caja presta hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, tiene una comisión de apertura del 0,25% que puede ser del 0% si se contrata un seguro de protección de pagos. A su vez, la comisión de cancelación anticipada es del 0,50% los primeros 5 años y del 0,25% si se hace luego de dicho periodo.

Préstamo anticipo de beca de Banco Santander

Este crédito es una financiación en la cual la entidad adelanta los fondos de la beca concedida. El importe puede ser del 100 por ciento del importe anual de la beca.

La financiación mínima que se puede solicitar es de 600 euros y la máxima de 9.000 euros.

El plazo máximo es de 12 meses.

El tipo de interés de de Euribor 1 año + 4,50%.

La amortización coincide con la recepción de la beca.

La comisión de apertura es del 3 por ciento y la comisión de amortización es del 1 por ciento.

El crédito está orientado a estudiantes de la universidad (pregrado) mayores de edad y resientes en el país. La edad de los solicitantes debe ser de entre 18 y 31 años.

Es necesario contar con la comprobación de la concesión de la beca y el solicitante debe domiciliar el cobro de la beca en la entidad.

El estudiante universitario deberá ser titular de una cuenta corriente en el Banco Santander para domiciliar el pago de las cuotas del préstamo.

Aunque la comisión de apertura es alta es una financiación que puede venir bien mientras llega la beca para poder contar con unos recursos para la movilización y otros gastos que suelen tener los estudiantes universitarios.

Hipoteca Sin Más de Bankinter

Aunque el Congreso de los Diputados rechazó de pleno modificar la Ley Hipotecaria para incluir la dación en pago, que otorgaría el derecho a los hipotecados a entregar el inmueble al banco y saldar así la deuda sin quedar obligados con el resto de su patrimonio, exhortó a los bancos a establecer mecanismos contractuales que tuviesen el mismo efecto.

Pues bien, Bankinter se ha adelantado a las demás instituciones financieras y acaba de anunciar su Hipoteca Sin Más, en la que la propia vivienda responde como única garantía. Se otorga, eso sí, sólo para la adquisición de la vivienda principal.

Por supuesto, el cambio de esta condición implica que el banco deba resarcirse por la vía de los intereses. Bankinter plantea una tasa fija del 4% durante el primer año, y una tasa variable para los siguientes, con base en el euribor más un “diferencial personalizado”, aunque no se da ninguna orientación en cuanto a una cifra siquiera aproximada, pero se estima que será mayor al de los préstamos hipotecarios clásicos.

La financiación máxima que otorga el banco es del 80% del valor de tasación del inmueble (aunque en el caso de compra de una vivienda propiedad del banco, esta puede llegar hasta el 100%). El plazo máximo es de 40 años, para menores de 35 años de edad, y de 35 años para quienes tengan más de esa edad al concedérsele el préstamo.

Dentro de las condiciones para conceder la hipoteca el solicitante deberá contratar un seguro de vida y uno de hogar, al igual que domiciliar su nómina.

En cuanto a comisiones, la de apertura es del 0,50% del préstamo, no tiene de cancelación parcial y en caso de cancelación total o subrogación, la comisión será de 0,50% los primeros 5 años y 0,25% el resto.

Podrías ser un buen momento para comprar una segunda residencia

El verano se presenta como la ocasión propicia para quienes se están pensando la posibilidad de comprar una segunda residencia en cualquier parte de la costa española.

La urgencia de las promotoras inmobiliarias y de los Bancos y Cajas han unido los precios, hasta en un 50 y 70 por ciento en algunos casos, en una competencia feroz por hacer la oferta más atractiva.

Es decir que el imán sigue siendo el precio y ante la situación económica general las entidades y promotoras tendrán que hacer verdaderos chollos para quienes pueden decidan dar el paso y hacerse de un piso en la costa.

El stock de viviendas es alarmante, hay por lo menos 700 mil viviendas nuevas sin vender, de las cuales un buena porción deben estar todavía en manos de las promotoras, además se habla de que la banca tiene unos 100 mil millones de euros en inmuebles que recibieron en pago de estas mismas promotoras que en este verano serán su mayor competencia.

Del total de stock de viviendas se dice que un buen porcentaje se encuentra en la Costa o en zonas vacacionales.

Las promotoras como Metrovacesa, Martinsa, Vallehermoso, Reyal o Realia se encuentran apresurando los últimos detalles para enfilar la batería hacia la nueva conquista de un mercado que, de momento, está bastante muerto y para ello han ajustados sus precios con la finalidad de descargar el stock de viviendas que aún tienen en sus carteras.

Desde ya en sus portales de Internet se pueden apreciar sus descuentos que empiezan en un 20 por ciento y ascienden a un 40 por ciento, profundizando los descuentos hasta en un 50 o 70 por ciento en algunos casos particulares.

Eso sí, la apuesta es por clientes decididos que cierren el negocio antes del 31 de julio, para estos habrá descuentos hasta del 51 por ciento en Metrovacesa.

Por su parte Reyal inicia la conversación a partir de un 12 por ciento de descuento el cual va subiendo dependiendo del interés real del cliente y de su capacidad para cerrar un trato rápido.

En otro contexto, los Bancos y Cajas también “enseñan los dientes” con atractivos descuentos, aunque los expertos señalan que los precios tendrían que bajar más aún.

La gran ventaja de la banca es la posibilidad de afinar la oferta ofreciendo una apetecible financiación fácil de un 100 por ciento de la tasación del inmueble, que por cierto, los ubicados en la costa siempre reciben tasaciones muy generosas, Además la banca ofrece una financiación adicional para cubrir gastos e impuestos además de otras prebendas que haría dudar a todo aquel que pudiera asumir la adquisición de una segunda vivienda.

Tanto bancos y cajas como promotoras tienen una oferta inmobiliaria en la cual se repiten las costas de Málaga, Cádiz, Murcia, Alicante, Islas Baleares, Canarias y pare de contar….la oferta es cuando menos inquietante.

Préstamo Personal del Banco Popular-e

El Banco Popular ofrece a través de su banca online un crédito personal que se puede solicitar sin salir de casa, por Internet. La entidad lo otorga para cualquier finalidad y es posible que nos presten hasta el 100 por ciento de la financiación de nuestro proyecto.

- El crédito personal del Banco Popular-e ofrece un importe máximo de financiación de 30.000 euros y uno mínimo de 3.000 euros.

- El plazo máximo de amortización es des 6 años y el mínimo de uno y se contrata como una línea de crédito a interés fijo.

- El tipo de interés es de 9,50% TIN, con tipo fijo y 10,90% TAE, para un préstamo medio de 20.000€ a un plazo de 5 años.

- La TAE para operaciones con un plazo de 12 meses es de 13,89%.

Una desventaja de este préstamo son las comisiones, la tasa de interés está por encima del promedio (8,27% en mayo) y exige dos vinculaciones:

* Apertura: 1,75%.

* Modificación de condiciones: 2,00%.

* Reclamación de pagos: 30,05 €.

* No tiene comisión de estudio.

* Comisión por disposición del amortizado:0,02%.

* Importe mínimo a disponer del amortizado: 45 €.

Para obtener este préstamo personal se debe domiciliar la nómina y contratar el Eurocrédito Seguro.

Hay 700 mil viviendas nuevas esperando por compradores

El Ministerio de Fomento ha informado que para fines del 2010 habían 687 mil 523 viviendas nuevas y sin vender, que representa un descenso de apenas 0,1% comparado con el 2009. En estos datos no están incluidos los inmuebles que las constructoras han traspasado a los bancos.

La mayor concentración de viviendas frías se concentra en la Comunidad Valenciana (19,35%), Andalucía (16,33%) y Cataluña (15,03%).

La crisis económica ha producido que la venta de viviendas, en 2010, sea la mitad de las cifras del año 2007 (390 mil frente a más de 700 mil).

A menos que se tomen determinadas medidas, no se prevé una recuperación de las ventas en e corto o mediano plazo. Una de esas medidas podría ser el restablecimiento de la deducción por compra de vivienda habitual, que se eliminó para este año 2011 (por cierto, la venta de casas el año pasado no fue menor porque muchas personas hicieron un esfuerzo por adquirir vivienda y poder beneficiarse in extremis de dicha deducción).

El Partido Popular, PP, ya ha prometido que de ganar las elecciones generales restablecerá la deducción, aunque ha sido hermético respecto a la posibilidad de aplicarlo de forma retroactiva, es decir, a quienes hayan comprado durante este año 2011.

Otra de las medidas posibles sería llevar el IVA de nuevo al porcentaje antiguo (del 8% actual al 7%).

No obstante, la gran solución, como afirman fuentes del sector de la construcción, sería que restableciera un ritmo de otorgamiento de créditos más fluido puesto que insisten en que hay demanda de viviendas pero que al no haber financiación ésta no puede satisfacerse.

Bancos y cajas aumentan sensiblemente sus comisiones y tarifas

Muchas veces usamos los servicios ofrecidos por nuestro banco o caja sin detenernos a pensar cuál es el coste de esos servicios, hasta que algún importe escandaloso nos llama la atención.

Y es que las entidades financieras han encontrado en las comisiones un filón para compensar la caída de los jugosos beneficios que hasta hace poco le dio la intermediación financiera, pero como ese juego está trancado, echan mano de otras partidas para generar ingresos, y beneficios.

Aunque el IPC se ubicó en 3,2 por ciento en junio, algunas comisiones bancarias han repuntado hasta un 34,4 por ciento, durante este primer semestre según informaciones aportadas por la web del Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

El producto en cuestión son las tarjetas de débito cuyo costo en diciembre de 2010 era de 17,30 euros y actualmente, es de 19,25 euros, dos euros en un semestre. Otro tanto lo han registrado las comisiones por mantener cuentas y los intereses de créditos e hipotecas.

Por su parte, las tarjetas de crédito registraron un repunte moderado aunque también superior al IPC, subieron un 3,9 por ciento hasta alcanzar los 35,75 euros.

Retirar dinero por el cajero automático también ha tenido una subida, este servicio que costaba un 1,08 por ciento de comisión ha subido actualmente, a 1,33 por ciento y ni que hablar si el cajero es de una entidad diferente a la nuestra.

Si el retiro de efectivo se hace con tarjeta de crédito la comisión es aún mayor, un 4,27 por ciento, unos cuatro puntos por encima de la comisión por este servicio hace un semestre.

Por otra parte, las cuentas corrientes tiene un coste medio de 25,80 euros semestrales, lo que se traduce como un repunte del 15% en el coste de este servicio, mientras que en las cajas de ahorro la subida fue desde el 15,8 por ciento hasta los 25,16 euros.

Así que es prudente observar los costes de los servicios bancarios antes de contratarlos para evitar sorpresas desagradables, los bancos están obligados a ofrecer fácilmente este tipo de información a sus clientes.

Préstamo para Reformas de Bankoa

Bankoa, filial del Credit Agricole, un importante banco francés promociona fuertemente en su portal de Internet un préstamo orientado a financiar reformas en la casa o en la comunidad.

Las reformas se han puesto de moda toda vez que no están las cosas como para comprar piso, y una socorrida reforma del hogar puede dejarlo como nuevo, y ni que hablar de los bloques que tienen muchos años sin pintar y que es necesario rehabilitar.

Pues para estos casos y otros similares, Bankoa ofrece un préstamo personal con un importe entre los 3 mil y 24 mil euros, sin duda, ésta última un buen importe para adelantar un proyecto de reforma de envergadura.

Con respecto a las condiciones del préstamo, éstas son las siguientes:

- Los intereses empiezan en 6,25% anuales, TIN.
- El plazo máximo de amortización es de 5 años.
- La comisión de apertura es del 1% y la de cancelación anticipada o total de 0,50%.
- No tiene comisión de estudios.

Por ejemplo, un crédito de 10.000 euros a un plazo de amortización de 5 años, tendrá una TAE de 8,44% que resulta de sumar la TIN más la comisión de apertura.

Las tasas se encuentran dentro del promedio del mercado financiero y es una buena opción para financiar un proyecto de remodelación de la casa o edificio, aunque el plazo de amortización máximo es un poco corto si se compara con otros créditos del mercado que pueden ser de 8, 10 y hasta de 12 años.

Hipoteca a tipo fijo de Sabadell Atlantico

Durante los últimos años el euribor ha traído de cabeza a quienes tienen un préstamo hipotecario; sus constantes variaciones hacen que no sepamos cuánto vamos a pagar de hipoteca dentro de seis meses. ¿No sería mejor que las hipotecas fueran todas a tasa fija? Pues esa posibilidad siempre existe, cualquiera puede escoger entre una tasa fija o una variable o, incluso una mixta.

No obstante, menos del cinco por ciento de las hipotecas en España es a tasa fija.
¿Por qué? ¿Se trata de falta de información sobre el producto?

No, sencillamente que la tasa sigue siendo percibida como muy alta. La mayoría de las hipotecas a tasa fija ofrecidas por las instituciones financieras nacionales se ubican alrededor del 7% anual, mientras que el euríbor está en estos momentos en un 2,172% y se consiguen en teoría hipotecas a euribor + 0,59% lo que no llega a un 3%, menos de la mitad que el interés fijo.

Pero hay otra cosa más. Durante los últimos 10 años el tope que ha alcanzado el euribor es de 5,393% (en julio de 2008) y de una forma bastante puntual. ¿Vale la pena asumir entonces una hipoteca a interés fijo al 7% cuando en 10 años nunca ha llegado el euribor a dicha tasa?

Si usted es de los que piensa que sí, le diremos que la hipoteca a tasa fija más baja es la de Sabadell Atlántico; a un plazo de 12 años la tasa es de un 6,1% anual (el plazo puede extenderse a 30 años, pero entonces el interés sube al 6,6%), siempre que contrate un seguro de vida y otro de hogar.

La comisión de apertura es negociable y la de cancelación anticipada de 0,50% los primeros 5 años y 0,25% los siguientes. Además tiene una comisión por riesgo de tasa de interés del 4%.

El monto máximo es el estándar del 80% del valor de tasación y el plazo está sujeto a que el solicitante no tenga más de 75 años al vencimiento de éste.